investir dans l'immobilier

L’investissement immobilier est une stratégie financière puissante qui permet de répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux.

En diversifiant vos actifs à travers des biens immobiliers, vous pouvez profiter de multiples avantages, tels que : 

  • Générer des revenus complémentaires : La location de biens immobiliers offre des sources de revenus stables et réguliers qui complètent efficacement votre revenu principal. 
  • Préparer sa retraite : Investir dans l’immobilier vous permet de constituer un patrimoine solide sur le long terme, offrant ainsi un filet de sécurité pour votre retraite. 
  • Profiter de l’effet de levier du crédit pour s’endetter intelligemment : En utilisant des financements crédit, vous pouvez augmenter votre capacité d’investissement tout en optimisant le rendement de vos placements.
  • Diversifier son patrimoine : En intégrant l’immobilier à votre portefeuille, vous protégez vos actifs contre les fluctuations des marchés financiers et améliorez la résilience de votre patrimoine.
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Nos Solutions en Immobilier

Que vous choisissiez d’acquérir un bien immobilier en liquidité ou via un prêt, il est essentiel de bien analyser chaque projet en fonction de vos objectifs personnels et de votre situation financière.

Chez Olympe Gestion Patrimoine, nous vous accompagnons dans cette démarché pour vous garantir un investissement performant et adapté à vos besoins.

Découvrez dans l’éventail à votre droite une sélection d’investissements immobiliers que nous vous proposons, chacun détaillé avec ses avantages et spécificités pour vous aider à faire les meilleurs choix.

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Investir en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) :
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une option idéale pour les investisseurs souhaitant bénéficier d’un régime fiscal attractif tout en investissant dans l’immobilier locatif.
Ce régime s’applique principalement aux biens meublés, souvent situés dans des résidences de services (pour étudiants, seniors ou autres types de résidences spécialisées).
Une résidence de services est souvent gérée par un exploitant qui assure les services tels que l’accueil, la restauration, l’entretien, et le ménage. Ce modèle présente de nombreux avantages pour l’investisseur LMNP, dont la gestion locative est prise en charge par l’exploitant via un bail commercial. Ce bail, généralement conclu pour une période de 9 à 11 ans, est renouvelable et offre des garanties de revenus stables.

Les principaux avantages du LMNP :
– Amortissement comptable : L’un des grands attraits du LMNP est la possibilité d’amortir la valeur du bien immobilier ainsi que le mobilier, réduisant ainsi la base imposable des revenus locatifs. Grâce à ce mécanisme, la fiscalité peut être largement neutralisée, surtout sous le régime réel. En d’autres termes, l’investisseur LMNP peut percevoir des loyers tout en minimisant, voire en annulant, l’impôt sur ces revenus.
– Achat en HT (Hors Taxes) : L’investisseur peut récupérer la TVA sous certaines conditions, réduisant ainsi le coût global de l’investissement.
– Éviter les risques d’impayés et de gestion locative : La gestion est entièrement déléguée à l’exploitant, réduisant les risques et les soucis liés à la gestion quotidienne du bien.
– Percevoir des loyers indexés : Les loyers sont souvent révisés selon un indice fixé contractuellement, garantissant une rentabilité stable dans le temps.
– Réduction des charges locatives : Selon le type de contrat, les charges peuvent être considérablement réduites, voire entièrement couvertes par l’exploitant.

L’investissement en LMNP permet deux options fiscales :
– Régime micro-BIC : Accessible pour des revenus locatifs inférieurs à 77 700 €, il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus (71 % pour les meublés de tourisme).
– Régime réel : Plus avantageux pour les gros investisseurs ou ceux qui ont des charges importantes. Il permet de déduire toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) et de bénéficier de l’amortissement du bien.

En Conclusion
Le statut LMNP s’adapte à de nombreux types de biens et offre une grande flexibilité pour les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif tout en optimisant leur fiscalité.
Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) représente donc une opportunité d’investissement immobilier alliant simplicité, rentabilité et optimisation fiscale.
En optant pour ce dispositif, vous bénéficiez d’un cadre sécurisé, vous permettant de générer des revenus locatifs tout en minimisant l’impact fiscal grâce à des amortissements avantageux. Avec des risques limités, une gestion simplifiée et une forte demande pour les biens meublés, le LMNP est idéal pour diversifier votre patrimoine, que ce soit à court ou long terme.
En choisissant de souscrire au LMNP avec Olympe Gestion Patrimoine, vous accédez à un accompagnement sur mesure, adapté à vos objectifs financiers.
Notre équipe d’experts vous guide à chaque étape pour maximiser la rentabilité de votre investissement, en tenant compte des réglementations fiscales et des tendances du marché immobilier.
Nous vous offrons des solutions personnalisées pour optimiser votre investissement et assurer votre tranquillité d’esprit.

Investir avec la loi Pinel
La Loi Pinel est un dispositif fiscal incitatif destiné aux investisseurs souhaitant acquérir un bien immobilier neuf en vue de le louer.
Son objectif principal est double : encourager la construction de logements dans des zones à forte demande locative tout en offrant aux investisseurs une réduction d’impôt conséquente, pouvant aller jusqu’à 21 % du montant investi, selon la durée de l’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans).

Conditions pour bénéficier du dispositif Pinel :
Du côté du propriétaire, certaines règles doivent être respectées :
– Le propriétaire doit être résident fiscal en France.
– Les loyers doivent être plafonnés et respectent des zones géographiques spécifiques définies par l’État (zones A, A bis, B1).
– Le bien immobilier doit être neuf ou rénové selon des normes précises, et répondre aux dernières normes énergétiques, notamment la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation).
– Le propriétaire doit s’engager à louer le bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
– La location doit être effectuée dans les 12 mois suivant la livraison du bien.

Du côté du locataire, celui-ci doit également remplir certaines conditions :
– Le locataire doit faire du logement sa résidence principale.
– Ses revenus ne doivent pas excéder un certain plafond, défini en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique du bien.

Avantages et critères de sélection :
Le choix du promoteur immobilier et de l’emplacement est crucial pour garantir une rentabilité et une valorisation patrimoniale optimales sur le long terme. Il est également essentiel de sélectionner des biens dans des zones où la demande locative est soutenue, afin de minimiser les risques de vacance locative.

Attention : Le dispositif Pinel est soumis à un plafonnement des niches fiscales, avec un maximum de 10 000 € par an.
Il est donc important de bien calculer l’impact fiscal pour s’assurer de la viabilité de l’investissement.

 

SCPI : Investir Dans L’immobilier Collectif

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une solution d’investissement particulièrement attractive pour ceux qui cherchent à investir dans l’immobilier de manière indirecte, tout en bénéficiant d’une gestion collective.
Aussi appelée « pierre-papier », la SCPI permet de détenir des parts de sociétés immobilières qui possèdent un patrimoine immobilier diversifié (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, etc.) sans avoir à gérer directement un bien immobilier.

Les avantages majeurs de l’investissement en SCPI incluent :
– Diversification des risques locatifs : Les SCPI investissent dans une multitude de biens immobiliers répartis sur plusieurs zones géographiques et secteurs d’activité (tertiaire, résidentiel, logistique), réduisant ainsi le risque locatif.
– Gestion déléguée : Contrairement à l’immobilier locatif direct, aucune gestion locative n’est nécessaire. Tout est pris en charge par la société de gestion, ce qui libère l’investisseur des contraintes administratives et logistiques.
– Pas de charges locatives : L’investisseur n’a pas à payer de charges d’entretien ou de réparation. La SCPI se charge de l’entretien et de la gestion des biens.
– Accessibilité financière : Il est possible d’investir dans une SCPI avec un montant initial modeste. Les SCPI sont accessibles à partir de quelques milliers d’euros, ce qui en fait un investissement abordable pour un large éventail d’épargnants.
– Souplesse et liquidité : Contrairement à un bien immobilier classique, l’investisseur peut acheter ou vendre ses parts relativement facilement, selon les conditions de marché et les frais d’entrée et de sortie appliqués.
– Avantages fiscaux : Les revenus générés par les SCPI peuvent bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment dans le cadre de SCPI spécialisées (SCPI fiscales) permettant de réduire l’imposition sur les revenus fonciers.

Les SCPI européennes sont également une option intéressante pour les investisseurs cherchant à diversifier géographiquement leur patrimoine immobilier et à bénéficier d’une fiscalité optimisée sur les revenus fonciers.
Certaines SCPI permettent également d’investir dans des marchés étrangers, offrant ainsi un accès à des opportunités immobilières qui seraient difficilement accessibles autrement.
Il est également possible d’investir dans des OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier), qui associent des actifs immobiliers et financiers, offrant ainsi une diversification accrue et une plus grande liquidité.

En Conclusion
Souscrire à une SCPI, c’est faire le choix d’un investissement immobilier simplifié, accessible et diversifié.
Vous pourrez ainsi tirer parti des avantages offerts par les SCPI, optimiser votre fiscalité et diversifier efficacement votre portefeuille immobilier, sans les contraintes de gestion locative directe.

 

La Nue-Propriété : Une Stratégie D’investissement Immobilier Puissante Et Fiscalisée

Le démembrement de propriété est une technique juridique et patrimoniale qui permet de dissocier la nue-propriété de l’usufruit.

Ce mécanisme repose sur deux droits distincts :
– La nue-propriété : Droit de posséder les murs du bien (connu sous le terme latin « abusus »).
– L’usufruit : Droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (« usus et fructus »).

Cette méthode est particulièrement prisée dans la gestion de patrimoine pour optimiser les avantages fiscaux et patrimoniaux d’un investissement.

Deux types de démembrement existent :
1. Le démembrement viager : il s’applique généralement jusqu’au décès de l’usufruitier.
2. Le démembrement temporaire : dans ce cas, le bien est démembré pour une durée prédéfinie, souvent de 10 à 15 ans. Durant cette période, l’usufruitier bénéficie des revenus du bien, tandis que le nu-propriétaire attend la fin de la période de démembrement pour récupérer la pleine propriété du bien.

Dans le cadre d’un démembrement temporaire, la nue-propriété peut être acquise à un prix réduit, représentant souvent 60 % de la valeur du bien immobilier, le reste étant détenu sous forme d’usufruit temporaire par un bailleur institutionnel. À l’issue de la période, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien.

Les avantages de la nue-propriété :
1. Pas de gestion locative ni de charges : Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire n’a aucune charge à supporter. Ce sont l’usufruitier et le gestionnaire du bien qui s’occupent de la gestion et des travaux éventuels.
2. Optimisation fiscale : L’acquisition en nue-propriété permet de ne pas être imposé sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pendant toute la durée du démembrement. C’est donc une stratégie patrimoniale particulièrement avantageuse pour les investisseurs soumis à cet impôt.
3. Patrimoine valorisé : L’investisseur devient pleinement propriétaire du bien à l’issue du démembrement, avec la possibilité de revendre le bien ou de le louer pour générer des revenus supplémentaires.
4. Prix d’acquisition réduit : L’acquisition d’un bien en nue-propriété se fait à un prix réduit, car l’investisseur ne paie que la valeur de la nue-propriété (environ 60 % de la valeur totale du bien), ce qui permet de réaliser une opération immobilière avec un moindre effort financier.
5. Transmission simplifiée : Ce mécanisme permet de préparer une succession avantageuse, notamment en facilitant la transmission du bien en pleine propriété à l’issue du démembrement.

Pour qui la nue-propriété est-elle adaptée :
– Les investisseurs sans besoin immédiat de revenus : Cette stratégie convient aux investisseurs n’ayant pas besoin de revenus locatifs immédiats et cherchant à valoriser leur patrimoine à moyen ou long terme.
– Les contribuables soumis à l’IFI : En sortant de l’assiette de l’IFI, l’investisseur optimise son patrimoine immobilier tout en limitant son exposition fiscale.
– Les personnes cherchant à se constituer un patrimoine sans contrainte de gestion : L’acquisition de la nue-propriété d’un bien permet de préparer sereinement l’avenir sans avoir à s’occuper de la gestion locative, qui est déléguée à l’usufruitier.

En Conclusion
La nue-propriété est une solution d’investissement immobilier particulièrement adaptée aux investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité et valoriser leur patrimoine sur le long terme, sans les contraintes de gestion.
C’est une stratégie qui combine souplesse, sécurité et efficacité pour ceux qui recherchent une solution patrimoniale robuste et performante.

Le Déficit Foncier : Un Outil Puissant Pour Optimiser La Rentabilité De Votre Patrimoine Immobilier

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal particulièrement avantageux pour les propriétaires bailleurs.
Il permet de déduire des charges excédentaires des revenus fonciers, voire du revenu global imposable, tout en optimisant la rentabilité de leur patrimoine immobilier.
En d’autres termes, le déficit foncier permet de neutraliser l’imposition sur les revenus fonciers et, dans certains cas, d’alléger la fiscalité globale des contribuables.
Ce dispositif s’applique lorsque les charges supportées par le propriétaire dépassent les loyers perçus.
Il est ainsi possible de déduire ce déficit du revenu global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 € par an, lorsque ces charges sont directement liées à l’entretien, aux réparations ou aux travaux effectués sur les biens immobiliers loués.

Charges déductibles dans le cadre du déficit foncier :

Les charges permettant de créer un déficit foncier sont divisées en deux catégories principales :
1. Les charges financières : elles incluent les intérêts d’emprunt, les frais de dossier, les frais de garantie (comme l’Assurance Décès Invalidité ou A.D.I.) et autres frais similaires.
2. Les charges non financières : ce sont les frais relatifs aux travaux, à l’entretien du bien immobilier, ainsi qu’à la taxe foncière. Les travaux déductibles concernent ceux de rénovation, de mise aux normes ou encore les réparations visant à maintenir le bien en bon état locatif.

L’ensemble de ces charges, une fois cumulées, sont imputées sur les revenus fonciers perçus au cours de l’année.
Si ces charges excèdent le montant des loyers, il est possible de déduire la fraction restante du revenu global, dans la limite de 10 700 €. Si le déficit excède ce plafond, il peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les avantages fiscaux du déficit foncier :

– Réduction de l’impôt sur les revenus fonciers : lorsque les charges dépassent les loyers perçus, l’excédent est déduit du revenu global imposable du foyer fiscal. Cela réduit donc directement la base imposable, offrant une économie d’impôt non négligeable, notamment pour les contribuables fortement fiscalisés.
– Diminution de la charge fiscale globale : en plus de neutraliser l’imposition sur les revenus fonciers, le déficit foncier permet de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu global, si les charges excédentaires sont supérieures à 10 700 € par an. Ce mécanisme est particulièrement intéressant pour les propriétaires ayant engagé des travaux importants sur leur bien immobilier.

Conditions d’application et limitations :

Le déficit foncier ne peut s’appliquer que si le bien immobilier concerné est mis en location.
Il est également subordonné à une condition de durée : le propriétaire doit continuer à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit. Cette durée garantit que le propriétaire s’engage dans une véritable stratégie de location et ne cherche pas simplement à bénéficier d’un avantage fiscal à court terme.
En revanche, le dispositif ne pose aucune contrainte en termes de loyers ou de revenus des locataires. Il s’applique à tout type de bien immobilier, à l’exception des biens meublés, car ces derniers relèvent d’un régime fiscal spécifique.

En conclusion
Le déficit foncier est un outil fiscal particulièrement puissant pour les investisseurs cherchant à optimiser leur patrimoine immobilier tout en réduisant leur imposition.
Que vous soyez propriétaire de biens nécessitant des travaux importants ou que vous souhaitiez simplement diminuer votre base imposable, le déficit foncier peut vous offrir des leviers fiscaux significatifs, vous permettant ainsi d’allier rentabilité et optimisation fiscale.
C’est une solution incontournable pour ceux qui souhaitent développer leur patrimoine de manière sereine tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.

La Loi Malraux Et Monuments Historiques : Investir Dans Le Patrimoine Exceptionnel Et Bénéficier D’avantages Fiscaux

Les dispositifs Loi Malraux et Monuments Historiques ont été créés pour inciter les contribuables à contribuer à la restauration et la préservation du patrimoine immobilier français.
Ces incitations permettent de financer des travaux de restauration dans des biens d’exception en contrepartie d’avantages fiscaux majeurs.
Ces régimes fiscaux sont plébiscités par les investisseurs souhaitant conjuguer valorisation patrimoniale et optimisation fiscale.

La Loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 30 % des travaux réalisés, dans une limite de 400 000 € sur quatre années consécutives.
Cette réduction s’applique sur le montant des travaux destinés à rénover des immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou classés.
L’objectif est de favoriser la réhabilitation des centres historiques en permettant aux investisseurs d’acquérir et de rénover des biens tout en allégeant leur fiscalité.
Pour profiter de cet avantage, le bien immobilier concerné doit être affecté à la location non meublée pour un usage d’habitation principale. La durée de la location est de 9 ans minimum, ce qui garantit un engagement à long terme de l’investisseur dans le cadre de son projet immobilier.
En outre, il est important de noter que l’obligation de conservation du bien s’étend à 15 ans minimum, afin d’assurer une gestion pérenne de l’immeuble rénové.
Ce cadre législatif fait de la Loi Malraux une opportunité unique pour investir dans des immeubles situés dans des zones de prestige tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

Le dispositif Monuments Historiques, quant à lui, s’adresse aux propriétaires de biens classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques.
Il permet de déduire sans plafond les travaux de restauration de l’ensemble de leurs revenus, aussi bien fonciers que globaux, réduisant ainsi significativement leur imposition.
Ce dispositif est particulièrement attractif pour les contribuables fortement imposés car il permet de réduire leur fiscalité tout en s’engageant dans la conservation du patrimoine français.
Les travaux concernés incluent l’entretien, la rénovation, la réparation, ainsi que les frais financiers comme les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du bien.
Pour être éligible à ce régime fiscal, l’immeuble concerné doit être destiné à la location non meublée pour une durée d’au moins 3 ans. Ce délai est imposé pour garantir l’affectation de l’immeuble à un usage locatif.
De plus, l’obligation de conservation s’étend à 15 ans minimum, un engagement long terme qui assure une préservation durable du patrimoine historique.

En conclusion
Investir sous les régimes Loi Malraux et Monuments Historiques offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs cherchant à allier valorisation patrimoniale et optimisation fiscale.
Ces dispositifs permettent non seulement de contribuer à la préservation du patrimoine culturel et architectural français, mais aussi de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs, tout en ayant l’assurance de sécuriser un patrimoine immobilier d’exception.
Pour les particuliers ou les entreprises cherchant à diversifier leur portefeuille immobilier tout en obtenant un rendement attractif, ces régimes fiscaux offrent des conditions particulièrement avantageuses.
Grâce à des réductions d’impôts importantes, ces dispositifs permettent de rentabiliser rapidement les investissements tout en se positionnant sur des biens rares et à fort potentiel de valorisation.

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